不動產評估章節(jié)練習(2020.05.29)

為評估某房地產的價格，選取A、B、C三宗可比實例，有關資料見下表：

上表中各百分數(shù)均是以估價對象為標準，正數(shù)表示比估價對象好，負數(shù)表示比估價劣。2002年6月1日到2003年3月1日，該類房地產市場價格每月平均比上月上漲1.5%。以3月1日為基準，以后每月遞減1%，試利用上述資料評估該房地產2003年10月1日的正常價格。

估價對象為一政府用辦公樓：土地總面積1000m²；建筑總面積4500m²；建于1984年9月底，鋼筋混凝土結構，需評估該辦公樓2004年9月30日的價格。收集有關資料如下：
（1）收集三宗土地交易實例作為可比實例，有關資料如下表所示：

從2003年11月～2004年10月地價每月上升0.5%。
（2）當?shù)卣饔棉r地的費用等資料如下： 
在估價時點征有郊區(qū)農地平均每畝需要10萬元的征地補償、安置等費用，向政府交付土地使用權出讓金等150元/m²，土地開發(fā)費用、稅金和利潤等120元/m²，以上合計為城市邊緣熟地的價格。 
該城市土地分為8個級別，城市邊緣土地為第8級，而估價對象處于第3級土地上。
各級土地之間的價格差異如下表所示
（3）建筑物的重置價格為1100元/m²。 
（4）建筑物耐用年限為60年，無殘值。 
試用成本法評估該辦公樓2004年9月30日的價值。土地重置要求用市場法和成本法求?。ㄈ缧栌嬎闫骄?，請采用簡單算術平均法）。

為評估某寫字樓2002年9月1日的正常市場價格，估價人員在附近地區(qū)調查選取了A、B、C三宗類似寫字樓的交易實例作為可比實例，有關資料如下：    
（1）可比實例的成交價格與成交日期
（2）交易情況分析判斷
交易情況分析判斷中的數(shù)據是以正常價格為準，正值表示可比實例的成交價格高于其正常價格的幅度，負值可比實例的成交價格低于其正常價格的幅度
（3）調查獲知該類寫字樓的價格，2001年12月1日到2002年4月1日平均每月比上月上漲1.1%，2002年4月1日至2002年9月1日平均每月比上月上漲1.6%。 
（4）房地產狀況分析判斷
房地產狀況中的三全因素對價格影響的重要程度是：因素1是因素3的3倍，因素2是因素3的2.4倍。房地產狀況各因素的正值表示可比實例的狀況優(yōu)于估價對象狀況的幅度，負值表示可比實例的狀況劣于估價對象狀況的幅度。試利用上述資料估算該寫字樓2002年9月1日的正常市場價格（如需計算平均值，請采用簡單算術平均法）。