不動產(chǎn)評估問答題每日一練(2020.06.07)

來源：考試資料網(wǎng)

1.問答題某建筑物總建筑面積500平方米，現(xiàn)時重置價格每平方米1000元，耐用年限50年，殘值率5%，尚可使用30年。試估計該建筑物的現(xiàn)時總價和單價。

2.問答題某公司于1998年3月以有償出讓方式獲得位于某市二級地A地塊50年期的土地使用權(quán)，面積為3500m²；并于1999年9月在此地塊上建成9800m²寫字樓，當時建筑造價為1500元／m²；其經(jīng)濟耐用年限為60年。目前該建筑物全部出租，每月實收租金27元／m²。根據(jù)估價機構(gòu)掌握的經(jīng)篩選后的資料，目前當?shù)赝惤ㄖ锍鲎庠伦饨鹨话銥?8元／m²，該類建筑物重置價格為1700元／m²，不動產(chǎn)所有者需支付的年管理費為建筑物年租金的2％，年維修費、年保險費分別為建筑物重置價格的2％、0.5％，每年支付的土地使用稅及房產(chǎn)稅為每建筑平方米32元，土地資本化率和建筑物資本化率分別為5％和7％。根據(jù)以上資料估算A地塊在2001年3月的土地使用權(quán)價格。

參考答案：估價過程
（1）待估不動產(chǎn)出租，為有收益的不動產(chǎn)，適宜采用收益法評估A地塊的價格。
（2）計算總收益...

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3.問答題今有一建筑物，建筑總面積1200m²，在估價時點時，已使用12年。該類建筑物的重置價格為600元/m²，耐用年限40年。估價師經(jīng)現(xiàn)場勘察認為該建筑物剩余使用年限為30年，殘值率5%。試用直線折舊法計算其折舊額、折舊總額，并估計其現(xiàn)值。

參考答案：

（1）求折舊額D

4.問答題某公司于2000年11月以出讓方式取得一面積為500m²的地塊，50年土地使用權(quán)，并于2001年11月建成一建筑面積為450m²的建筑物，建筑物全部出租。已知當?shù)赝惤ㄖ锍鲎庾饨鸢唇ㄖ娣e算一般為每月30元／m²，每年支付的土地稅及房產(chǎn)稅按建筑面積算為20元／m²，支付的管理費為同類建筑物租金的5％，年維修費為重置價格的3％，年保險費為重置價格的0.3％。目前該建筑物重置價格為1500元／m²，殘值率為零，土地及房屋還原利率分別為5％和6％。試求該地塊在2004年11月的土地使用權(quán)價格。

參考答案：估價過程如下
（1）待估不動產(chǎn)出租為有效益的不動產(chǎn)，適宜于采用收益法評估該地塊的價格。
（2）計算總...

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5.問答題簡述建筑物有效經(jīng)過年數(shù)與實際經(jīng)過年數(shù)之間的關(guān)系？

參考答案：有效經(jīng)過年數(shù)可能短于也可能長于實際經(jīng)過年數(shù)。
①當建筑物的維護保養(yǎng)正常時，其有效經(jīng)過年數(shù)與實際經(jīng)過年數(shù)相當；

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