不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估章節(jié)練習(xí)(2020.06.07)

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1.問(wèn)答題某宗房地產(chǎn)占地2000m²，容積率為3.0。土地是在1999年4月通過(guò)出讓方式取得的，出讓年限是40年。建筑物是于2000年10月建成使用的。經(jīng)調(diào)查，現(xiàn)在取得類似土地40年使用權(quán)的市場(chǎng)價(jià)格是500元/m²，同類建筑物重置價(jià)格是1000元/m²。通過(guò)估價(jià)師對(duì)該建筑物現(xiàn)場(chǎng)鑒定，對(duì)門窗等可修復(fù)部分進(jìn)行修復(fù)需花費(fèi)5萬(wàn)元，裝修重置價(jià)格30萬(wàn)元，經(jīng)濟(jì)壽命5年；設(shè)備的重置價(jià)格為50萬(wàn)元，經(jīng)濟(jì)壽命15年。殘值率假設(shè)為零，報(bào)酬率為8%，求該房地產(chǎn)在2003年4月的市場(chǎng)價(jià)格。

參考答案：（1）計(jì)算土地現(xiàn)實(shí)價(jià)格V_L

（2）計(jì)算建筑物的現(xiàn)實(shí)價(jià)格VB

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2.問(wèn)答題已知某宗房地產(chǎn)在70年使用權(quán)、報(bào)酬率為10%下的價(jià)格為2000元/m²。試求該宗房地產(chǎn)在無(wú)限年限、報(bào)酬率為12%及50年使用權(quán)、報(bào)酬率為8%下的價(jià)格。

參考答案：（1）無(wú)限年期且報(bào)酬率為12%時(shí)的價(jià)格V_∞為：
（2）50年使用權(quán)、報(bào)酬率...

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3.問(wèn)答題某公司5年前以出讓方式取昨一宗面積2000m²的40年使用權(quán)的土地于3年前建成物業(yè)投入使用，總建筑面積為5000m²?，F(xiàn)時(shí)重新取得40年土地使用權(quán)的出讓價(jià)格為2000元/m²，重新建造建筑物的建安成本為600萬(wàn)元（建筑期為2年，第一年投入40%，第二年投入60%，可視為集中投入），管理費(fèi)用為建安成本的3%，年利率為6%，銷售稅費(fèi)為90萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)利潤(rùn)為120萬(wàn)元。門窗、墻面等損壞的修復(fù)費(fèi)用為8萬(wàn)元；裝修的重置價(jià)格為140萬(wàn)元，平均壽命為5年；設(shè)備的重置價(jià)格為100萬(wàn)元，平均壽命為10年；假設(shè)殘值率為零。試計(jì)算該宗房地產(chǎn)現(xiàn)時(shí)的價(jià)格。（土地資本化率為8%）

參考答案：（1）運(yùn)用成本法計(jì)算公式：
房地產(chǎn)價(jià)格=土地重新取得價(jià)格+建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格—建筑物...

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4 不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)人員必須具備相應(yīng)的基本素質(zhì)，包括（）

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5.問(wèn)答題 某賓館共有400個(gè)標(biāo)準(zhǔn)間和100個(gè)套間，標(biāo)準(zhǔn)間每個(gè)每天200元，套間每個(gè)每天350元，年平均空房率25%。餐飲收益為客房收益的30%。客房運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為35%，餐飲運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為55%?？刁w娛樂(lè)等其他方面的凈收益為每年200萬(wàn)元。土地使用年限不限。搜集同類賓館的價(jià)格和凈收益資料如下表所示：
試依據(jù)上述資料估計(jì)該賓館的現(xiàn)時(shí)價(jià)格。

參考答案：（1）按收益法無(wú)限年公式求取該賓館的價(jià)格，其公式為：V=A/R
（2）計(jì)算客房與餐飲年總收益：&e...

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6.問(wèn)答題 某宗土地面積為1.2公頃，已完成七通一平。某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商擬取得該宗土地50年的土地使用權(quán)，按規(guī)劃要求開(kāi)發(fā)建設(shè)建筑面積相同的住宅樓和寫字樓各一幢，總?cè)莘e率為2.5。在第1年末辦理完土地使用權(quán)出讓手續(xù)，一次性繳納全部地價(jià)款，并且開(kāi)工建設(shè)。根據(jù)項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排（如下橫道圖），項(xiàng)目建成后，住宅樓將全部出售，寫字樓將用于出租。

參考答案：根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查，有關(guān)數(shù)據(jù)如下：
（1）該項(xiàng)目所在區(qū)域的同類型、同檔次住宅的銷售價(jià)格為5000元/m<...

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7.問(wèn)答題簡(jiǎn)述成本法的實(shí)質(zhì)是？

參考答案：通過(guò)對(duì)估價(jià)對(duì)象不動(dòng)產(chǎn)的各組成部分的市場(chǎng)價(jià)格的估算，最終確定估價(jià)對(duì)象整體的市場(chǎng)價(jià)格。

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8.問(wèn)答題某出租的寫字樓，使用面積為3000m²，收益年限為45年，空置率為20%，未來(lái)3年每平方米使用面積的租金（含物業(yè)服務(wù)費(fèi)用）分別為360元、400元、330元，同擋次寫字樓的年物業(yè)服務(wù)費(fèi)用為每平方米使用面積36元，除物業(yè)服務(wù)費(fèi)用之外的其他運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為租金（不含物業(yè)服務(wù)費(fèi)用）的25%。假設(shè)該寫字樓未來(lái)每年的凈收入益基本上固定不變，報(bào)酬率為9%。請(qǐng)利用“未來(lái)數(shù)據(jù)資本化公式法”求取該寫字樓的凈收益并計(jì)算其收益價(jià)格。

參考答案：（1）計(jì)算未來(lái)3年的凈收益
①未來(lái)第一年的凈利益：
（360-36）×（1-20%）×（1-25%）...

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9.問(wèn)答題估價(jià)對(duì)象為一出租寫字樓，土地總面積7000m²，建筑總面積56000m²，建筑物結(jié)構(gòu)為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，地上36層，地下2層，土地使用權(quán)年限為50年，從1999年9月30日取得土地時(shí)起計(jì)，建設(shè)期3年。需要評(píng)估出該宗房地產(chǎn)2004年9月30日的買賣價(jià)格。有關(guān)資料為：該寫字樓使用面積為建筑面積的65%，月租金為使用面積150元/m²，空置率平均為15%。建筑物原值22000萬(wàn)元，耐用年限60年，殘值率0；家具設(shè)備原值8000萬(wàn)元，耐用年限為12年，殘值率為4%。經(jīng)常費(fèi)每月100萬(wàn)元，房產(chǎn)稅為租金的12%，營(yíng)業(yè)稅等為6%，報(bào)酬率為8%。

參考答案：（1）運(yùn)用收益法有限年公式求取房地產(chǎn)價(jià)格，其公式：

（2）計(jì)算年總收益=56000×65%×150...

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10.問(wèn)答題6年前甲公司提供一宗40年使用權(quán)的出讓土地與乙公司合作建設(shè)一辦公樓，總建筑面積3000m²，于4年前建成并投入使用，辦公樓正常使用壽命長(zhǎng)于土地使用年限。甲、乙雙方當(dāng)時(shí)合同約定，建成投入使用后，其中的1000m²建筑面積歸甲方，2000m²建筑面積由乙方使用15年，期滿后無(wú)償歸甲方?，F(xiàn)今，乙方欲擁有該辦公樓的產(chǎn)權(quán)，甲方也愿意將其產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓給乙方。試估算乙方現(xiàn)時(shí)應(yīng)出資多少萬(wàn)元購(gòu)買甲方的權(quán)益。據(jù)調(diào)查得知，現(xiàn)時(shí)該類辦公樓每平方米建筑面積的月租金平均為80元，出租率為85%，年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用約占年租賃有效毛收入的35%，資本化率為10%。

參考答案：（1）計(jì)算辦公樓現(xiàn)值
①辦公樓整體年凈收益=80×3000×85%×（1-35%）×12=159.12（萬(wàn)元）...

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