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問(wèn)答題某公司5年前以出讓方式取昨一宗面積2000m²的40年使用權(quán)的土地于3年前建成物業(yè)投入使用，總建筑面積為5000m²?，F(xiàn)時(shí)重新取得40年土地使用權(quán)的出讓價(jià)格為2000元/m²，重新建造建筑物的建安成本為600萬(wàn)元（建筑期為2年，第一年投入40%，第二年投入60%，可視為集中投入），管理費(fèi)用為建安成本的3%，年利率為6%，銷(xiāo)售稅費(fèi)為90萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)利潤(rùn)為120萬(wàn)元。門(mén)窗、墻面等損壞的修復(fù)費(fèi)用為8萬(wàn)元；裝修的重置價(jià)格為140萬(wàn)元，平均壽命為5年；設(shè)備的重置價(jià)格為100萬(wàn)元，平均壽命為10年；假設(shè)殘值率為零。試計(jì)算該宗房地產(chǎn)現(xiàn)時(shí)的價(jià)格。（土地資本化率為8%）

參考答案： （1）運(yùn)用成本法計(jì)算公式：
房地產(chǎn)價(jià)格=土地重新取得價(jià)格+建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格—建筑物...

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1.問(wèn)答題某建筑物為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，經(jīng)濟(jì)壽命為50年，有效經(jīng)過(guò)年數(shù)為8年。經(jīng)調(diào)查測(cè)算，現(xiàn)在重新建造全新?tīng)顟B(tài)的該建筑物的建造成本為800萬(wàn)元（建設(shè)期為2年，假定第一年投入建造成本的60%，第二年投入40%，均為均勻投入），管理費(fèi)用為建造成本的3%，年利息率為6%，銷(xiāo)售稅費(fèi)為50萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)利潤(rùn)為120萬(wàn)元。又知其中該建筑的墻、地面等損壞的修復(fù)費(fèi)用為18萬(wàn)元；裝修的重置價(jià)格為200萬(wàn)元，平均壽命為5年，已使用2年；設(shè)備的重置價(jià)格為110萬(wàn)元，平均壽命為10年，已使用8年。假定殘值率均為零，試計(jì)算該建筑物的折舊總額。

參考答案：（1）計(jì)算建筑物的重置價(jià)格
①建造成本：800萬(wàn)元
②管理費(fèi)用：800×3%=24萬(wàn)元&...

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2.問(wèn)答題某宗房地產(chǎn)占地2000m²，容積率為3.0。土地是在1999年4月通過(guò)出讓方式取得的，出讓年限是40年。建筑物是于2000年10月建成使用的。經(jīng)調(diào)查，現(xiàn)在取得類(lèi)似土地40年使用權(quán)的市場(chǎng)價(jià)格是500元/m²，同類(lèi)建筑物重置價(jià)格是1000元/m²。通過(guò)估價(jià)師對(duì)該建筑物現(xiàn)場(chǎng)鑒定，對(duì)門(mén)窗等可修復(fù)部分進(jìn)行修復(fù)需花費(fèi)5萬(wàn)元，裝修重置價(jià)格30萬(wàn)元，經(jīng)濟(jì)壽命5年；設(shè)備的重置價(jià)格為50萬(wàn)元，經(jīng)濟(jì)壽命15年。殘值率假設(shè)為零，報(bào)酬率為8%，求該房地產(chǎn)在2003年4月的市場(chǎng)價(jià)格。

參考答案：（1）計(jì)算土地現(xiàn)實(shí)價(jià)格V_L

（2）計(jì)算建筑物的現(xiàn)實(shí)價(jià)格VB

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3.問(wèn)答題某一房地產(chǎn)，土地總面積2500m²，是6年前通過(guò)征用農(nóng)地取得，當(dāng)時(shí)費(fèi)用800元/m²，現(xiàn)時(shí)取得該類(lèi)土地，每平方米需1000元，地上建筑總建筑面積6000m²，是2年前建成交付使用的，當(dāng)時(shí)建筑造價(jià)800元/m²，現(xiàn)實(shí)建造同類(lèi)建筑物每平方米為1100元，估計(jì)該建筑物有8成新，該類(lèi)建筑物的殘值率為2%，試選用所給資料評(píng)估該房地產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)總價(jià)和單價(jià)。

參考答案：

4.問(wèn)答題 為評(píng)估某房地產(chǎn)的價(jià)格，選取A、B、C三宗可比實(shí)例，有關(guān)資料見(jiàn)下表：

上表中各百分?jǐn)?shù)均是以估價(jià)對(duì)象為標(biāo)準(zhǔn)，正數(shù)表示比估價(jià)對(duì)象好，負(fù)數(shù)表示比估價(jià)劣。2002年6月1日到2003年3月1日，該類(lèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格每月平均比上月上漲1.5%。以3月1日為基準(zhǔn)，以后每月遞減1%，試?yán)蒙鲜鲑Y料評(píng)估該房地產(chǎn)2003年10月1日的正常價(jià)格。

參考答案：

5.問(wèn)答題 現(xiàn)擬采用市場(chǎng)法評(píng)估某房地產(chǎn)價(jià)格，選取了甲、乙、丙三宗可比實(shí)例，有關(guān)資料見(jiàn)下表：

又知，可比實(shí)例乙、丙的付款方式均一次付清，可比實(shí)例甲為分期付款：首期96萬(wàn)元；第一年末72萬(wàn)，月利率1%；第二年末72萬(wàn)，月利率1.05%。2002年8月初人民幣與美元的市場(chǎng)匯價(jià)為1：8.5，2003年8月初的市場(chǎng)匯價(jià)為1：8.3。該類(lèi)房地產(chǎn)人民幣價(jià)格2001年逐月下降0.8%，2002年逐月上漲1.0%，2003年逐月上漲1.2%。又知1m2=10.764平方英尺。試?yán)蒙鲜鲑Y料評(píng)估該房地產(chǎn)2003年8月初的正常單價(jià)（如需計(jì)算平均值，請(qǐng)采用簡(jiǎn)單算術(shù)平均值）。

參考答案：