房地產(chǎn)估價(jià)師主要估價(jià)方法在房地產(chǎn)估價(jià)中的運(yùn)用問答題每日一練(2019.02.03)

來源：考試資料網(wǎng)

1.問答題可修復(fù)與不可修復(fù)的含義及其判定標(biāo)準(zhǔn)是什么？在計(jì)算建筑物折舊中作此兩種區(qū)分有何意義？

參考答案：修復(fù)是指恢復(fù)到新的或相當(dāng)于新的狀況，有的是修理，有的是更換。預(yù)計(jì)修復(fù)所必需的費(fèi)用小于或等于修復(fù)所能帶來的房地產(chǎn)價(jià)值增加額...

2.問答題某地塊土地使用權(quán)擬采用招投標(biāo)形式出讓，該地塊為某市區(qū)中的熟地，其用途為商業(yè)、辦公及公寓住宅的綜合樓，土地使用年限為50年。某開發(fā)公司擬出資受讓該地塊土地使用權(quán)，然后進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)并出售，現(xiàn)其委托評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估其投標(biāo)的報(bào)價(jià)。問該報(bào)價(jià)應(yīng)采用何種估價(jià)方法為宜？在評(píng)估過程中還可以使用哪些估價(jià)方法？

參考答案：評(píng)估機(jī)構(gòu)為開發(fā)商投標(biāo)報(bào)價(jià)，對(duì)該地塊最適宜用假設(shè)開發(fā)法，即將估價(jià)對(duì)象預(yù)期開發(fā)完成后的價(jià)值（樓價(jià)），減去后續(xù)必要支出及應(yīng)得利...

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3.問答題將未來每年基本不變的凈收益轉(zhuǎn)換為未來每年不變的凈收益應(yīng)采用何種方法？應(yīng)采用"未來數(shù)據(jù)資本化公式法"。它是通過調(diào)查，預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象未來若干年（如來3年或5年）的凈收益，然后利用報(bào)酬資本化法公式演變出的等式（略）來求取A（可視為一種加權(quán)算術(shù)平均數(shù)）。

參考答案：應(yīng)采用"未來數(shù)據(jù)資本化公式法"。它是通過調(diào)查，預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象未來若干年（如來3年或5年）的凈收益，然后利用報(bào)酬資本化法公式...

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4.問答題實(shí)際收益與客觀收益的含義、區(qū)別及其運(yùn)用是什么？

參考答案：房地產(chǎn)的收益可分為實(shí)際收益和客觀收益。實(shí)際收益是在現(xiàn)狀下實(shí)際取得的收益，一般來說它不能直接用于估價(jià)。因?yàn)榫唧w經(jīng)營(yíng)者的經(jīng)營(yíng)...

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5.問答題如何利用收益法評(píng)估承租人權(quán)益的價(jià)值？

參考答案：承租人權(quán)益的價(jià)值等于剩余租賃期限內(nèi)租約租金與同期市場(chǎng)租金的差異經(jīng)折現(xiàn)后的現(xiàn)值。如果租約租金低于市場(chǎng)租金，則承租人權(quán)益就有...

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