實際收益與客觀收益的含義、區(qū)別及其運用是什么？

將未來每年基本不變的凈收益轉(zhuǎn)換為未來每年不變的凈收益應采用何種方法？應采用"未來數(shù)據(jù)資本化公式法"。它是通過調(diào)查，預測估價對象未來若干年（如來3年或5年）的凈收益，然后利用報酬資本化法公式演變出的等式（略）來求取A（可視為一種加權(quán)算術(shù)平均數(shù)）。

由營業(yè)收入計算凈收益為什么要扣除歸屬于其他資本或經(jīng)營的收益？

某舊建筑物現(xiàn)在的價值是否可能大于它原來新的時候的價值？如果可能，出現(xiàn)這種情況的主要原因是什么？

基于租賃收入與基于營業(yè)收入計算凈收益之間有什么區(qū)別？

有人提出比較法的評估結(jié)論最接近實際，成本法的評估結(jié)論通常偏低，收益法的評估結(jié)論通常偏高，這種說法對嗎？為什么？

什么是資本化率？資本化率與報酬率的區(qū)別與相互間關(guān)系是什么？

什么是選取可比實例的分配法？

甲房地產(chǎn)估價機構(gòu)（以下簡稱甲機構(gòu)）于2007年8月出具了一份房地產(chǎn)抵押估價報告，銀行據(jù)此發(fā)放了抵押貸款。2009年1月，因借款人不能如期償還貸款，處置該抵押房地產(chǎn)時實現(xiàn)的價格比甲機構(gòu)當時的評估價值低很多，銀行認為甲機構(gòu)存在高估，并委托乙房地產(chǎn)估價機構(gòu)對甲機構(gòu)2007年8月出具的估價報告進行復核估價。請問：（1）復核估價時應如何確定估價時點、估價對象狀況及房地產(chǎn)市場狀況？（2）復核估價的估價目的和價值定義應如何表述？2．甲公司為購買某在建工程項目委托乙房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估其市場價值，估價結(jié)果為7500萬元。購得該項目后，甲公司對原設計方案進行了修改并取得了政府主管部門的批準。該項目重新開工半年后，甲公司為籌措資金擬以該在建工程向銀行申請抵押貸款，委托丙房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估其抵押價值，估價結(jié)果為9000萬元。請問：若上述兩個估價結(jié)果均是合理的，產(chǎn)生兩者差異的原因有哪些？3．某城市規(guī)劃建設一條環(huán)城公路，經(jīng)過某商品住宅小區(qū)南側(cè)。該小區(qū)已建成使用3年，共有15幢多層住宅樓，總建筑面積為14000m2。建設環(huán)城公路需占用該小區(qū)500m2綠地，并拆除一幢面積為900m2的住宅樓。政府擬按規(guī)定進行有關(guān)補償和賠償，委托房地產(chǎn)估價機構(gòu)進行評估。請問：理論上政府補償和賠償?shù)膬?nèi)容應包括哪些方面？

某地塊土地使用權(quán)擬采用招投標形式出讓，該地塊為某市區(qū)中的熟地，其用途為商業(yè)、辦公及公寓住宅的綜合樓，土地使用年限為50年。某開發(fā)公司擬出資受讓該地塊土地使用權(quán)，然后進行房地產(chǎn)開發(fā)并出售，現(xiàn)其委托評估機構(gòu)評估其投標的報價。問該報價應采用何種估價方法為宜？在評估過程中還可以使用哪些估價方法？