房地產(chǎn)估價師主要估價方法在房地產(chǎn)估價中的運用問答題每日一練(2019.01.20)

來源：考試資料網(wǎng)

1.問答題某地塊土地使用權(quán)擬采用招投標形式出讓，該地塊為某市區(qū)中的熟地，其用途為商業(yè)、辦公及公寓住宅的綜合樓，土地使用年限為50年。某開發(fā)公司擬出資受讓該地塊土地使用權(quán)，然后進行房地產(chǎn)開發(fā)并出售，現(xiàn)其委托評估機構(gòu)評估其投標的報價。問該報價應(yīng)采用何種估價方法為宜？在評估過程中還可以使用哪些估價方法？

參考答案：評估機構(gòu)為開發(fā)商投標報價，對該地塊最適宜用假設(shè)開發(fā)法，即將估價對象預(yù)期開發(fā)完成后的價值（樓價），減去后續(xù)必要支出及應(yīng)得利...

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2.問答題建筑物的重新購建價格為何是全新狀況下的？而土地的重新購建價格為何是價值時點狀況下的？

參考答案：

建筑物的重新購建價格是全新狀況下的價格，未扣除折舊；而土地的增減價因素一般已考慮在其重新購建價格中。

3.問答題建筑物經(jīng)濟壽命結(jié)束的時間與土地使用年限屆滿的時間不一致時，收益期限應(yīng)如何確定？

參考答案：對于土地與建筑物合成體的估價對象，取建筑物剩余經(jīng)濟壽命和土地使用權(quán)剩余期限中短者為收益期限。如果是建筑物的剩余經(jīng)濟壽命晚...

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4.問答題什么是資本化率？資本化率與報酬率的區(qū)別與相互間關(guān)系是什么？

參考答案：資本化率是房地產(chǎn)的某種年收益與其價格的比率，即：資本化率=年收益／價格；報酬率是投資回報與投資的比率，即：報酬率=投資回...

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5.問答題將未來每年基本不變的凈收益轉(zhuǎn)換為未來每年不變的凈收益應(yīng)采用何種方法？應(yīng)采用"未來數(shù)據(jù)資本化公式法"。它是通過調(diào)查，預(yù)測估價對象未來若干年（如來3年或5年）的凈收益，然后利用報酬資本化法公式演變出的等式（略）來求取A（可視為一種加權(quán)算術(shù)平均數(shù)）。

參考答案：應(yīng)采用"未來數(shù)據(jù)資本化公式法"。它是通過調(diào)查，預(yù)測估價對象未來若干年（如來3年或5年）的凈收益，然后利用報酬資本化法公式...

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