房地產(chǎn)估價(jià)師主要估價(jià)方法在房地產(chǎn)估價(jià)中的運(yùn)用問(wèn)答題每日一練(2019.01.13)

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1.問(wèn)答題有人提出比較法的評(píng)估結(jié)論最接近實(shí)際，成本法的評(píng)估結(jié)論通常偏低，收益法的評(píng)估結(jié)論通常偏高，這種說(shuō)法對(duì)嗎？為什么？

參考答案：不對(duì)。評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格，其實(shí)是估價(jià)師揭示房地產(chǎn)客觀存在的價(jià)值。而客觀合理的價(jià)格或價(jià)值，應(yīng)該是公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值一在公開(kāi)市場(chǎng)中最可...

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2.問(wèn)答題某城市舊城區(qū)有一閑置的2層居住小樓，獨(dú)門(mén)獨(dú)院，請(qǐng)寫(xiě)出用收益法評(píng)估時(shí)的估價(jià)技術(shù)路線。

參考答案：估價(jià)對(duì)象目前為閑置的二層小樓，雖然目前沒(méi)有實(shí)際收益，但其類(lèi)似房地產(chǎn)有收益，因此可以將其設(shè)想為出租的情況下來(lái)運(yùn)用收益法估價(jià)...

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3.問(wèn)答題基于租賃收入與基于營(yíng)業(yè)收入計(jì)算凈收益之間有什么區(qū)別？

參考答案：基于營(yíng)業(yè)收入計(jì)算凈收益與基于租賃收入的凈收益測(cè)算主要有如下兩個(gè)方面的不同：一是潛在毛收入或有效毛收入變成了經(jīng)營(yíng)收入，二是...

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4.問(wèn)答題某地塊土地使用權(quán)擬采用招投標(biāo)形式出讓，該地塊為某市區(qū)中的熟地，其用途為商業(yè)、辦公及公寓住宅的綜合樓，土地使用年限為50年。某開(kāi)發(fā)公司擬出資受讓該地塊土地使用權(quán)，然后進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)并出售，現(xiàn)其委托評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估其投標(biāo)的報(bào)價(jià)。問(wèn)該報(bào)價(jià)應(yīng)采用何種估價(jià)方法為宜？在評(píng)估過(guò)程中還可以使用哪些估價(jià)方法？

參考答案：評(píng)估機(jī)構(gòu)為開(kāi)發(fā)商投標(biāo)報(bào)價(jià)，對(duì)該地塊最適宜用假設(shè)開(kāi)發(fā)法，即將估價(jià)對(duì)象預(yù)期開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值（樓價(jià)），減去后續(xù)必要支出及應(yīng)得利...

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5.問(wèn)答題實(shí)際收益與客觀收益的含義、區(qū)別及其運(yùn)用是什么？

參考答案：房地產(chǎn)的收益可分為實(shí)際收益和客觀收益。實(shí)際收益是在現(xiàn)狀下實(shí)際取得的收益，一般來(lái)說(shuō)它不能直接用于估價(jià)。因?yàn)榫唧w經(jīng)營(yíng)者的經(jīng)營(yíng)...

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