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問答題某商場的土地使用年限為40年，從2001年10月16日起計。該商店共有兩層，每層可出租面積各為300m²，一層于2002年10月16日租出，租賃期限為5年，可出租面積的月租金為200元/m²，且每年不變；二層目前暫空置。附近類似商場一、二層可出租面積的正常月租金分別為180元/m²和160元/m²，運營費用率為20%。該類房地產(chǎn)的報酬率為10%。試測算該商場2005年10月16日帶租約出售時的正常價格。

參考答案： 該商場2005年10月16日帶租約出售時節(jié)正常價格測算如下：
（1）商場一層價格的測算：
租賃期限內(nèi)...

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1.問答題6年前，甲公司提供一宗1hm²、土地使用年限為50年的土地，乙公司出資300萬元人民幣，合作建設(shè)9000m²建筑面積的房屋。房屋建設(shè)期為2年，建成后，其中3000m²建筑面積劃歸甲公司所有，6000m²建筑面積由乙公司使用20年，期滿后無償歸甲公司所有?，F(xiàn)今，乙公司有意將使用期滿后的剩余年限購買下來，甲公司也樂意出售。但雙方對價格把握不準(zhǔn)并有爭議，協(xié)商請一家專業(yè)房地產(chǎn)估價機構(gòu)進行估價。據(jù)調(diào)查得知，現(xiàn)時該類房地產(chǎn)每平方料建筑面積的月租金為120元，出租率為85%，年運營費用約占年租賃有效毛收入的35%，報酬率為12%。

參考答案：據(jù)題意本題的估價對象是未來16年后的28年的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)在今天的價值。這里采用收益還原法進行估價。
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2.問答題 某賓館共有400個標(biāo)準(zhǔn)間和100個套間，標(biāo)準(zhǔn)間每個每天200元，套間每個每天350元，年平均空房率25%。餐飲收益為客房收益的30%。客房運營費用率為35%，餐飲運營費用率為55%?？刁w娛樂等其他方面的凈收益為每年200萬元。土地使用年限不限。搜集同類賓館的價格和凈收益資料如下表所示：
試依據(jù)上述資料估計該賓館的現(xiàn)時價格。

參考答案：（1）按收益法無限年公式求取該賓館的價格，其公式為：V=A/R
（2）計算客房與餐飲年總收益：&e...

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3.問答題估價對象為一出租寫字樓，土地總面積7000m²，建筑總面積56000m²，建筑物結(jié)構(gòu)為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，地上36層，地下2層，土地使用權(quán)年限為50年，從1999年9月30日取得土地時起計，建設(shè)期3年。需要評估出該宗房地產(chǎn)2004年9月30日的買賣價格。有關(guān)資料為：該寫字樓使用面積為建筑面積的65%，月租金為使用面積150元/m²，空置率平均為15%。建筑物原值22000萬元，耐用年限60年，殘值率0；家具設(shè)備原值8000萬元，耐用年限為12年，殘值率為4%。經(jīng)常費每月100萬元，房產(chǎn)稅為租金的12%，營業(yè)稅等為6%，報酬率為8%。

參考答案：（1）運用收益法有限年公式求取房地產(chǎn)價格，其公式：

（2）計算年總收益=56000×65%×150...

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4.問答題某房地產(chǎn)占地4000m²，土地使用年限為50年，容積率為6，共24層，每層建筑面積相同。該房地產(chǎn)經(jīng)過兩年開發(fā)建成，預(yù)計再經(jīng)過一年銷售招租完畢，屆時各層使用情況預(yù)計如下：1層的大堂部分占該層建筑面積的60%，其余部分的75%可用于商業(yè)鋪位出租，正常出租率為90%，每平方米出租面積每月可得凈租金60元；2～3層為商場，營業(yè)面積占該層建筑面積的70%，每平方米營業(yè)面積年正常收入為8500元，每年正常營業(yè)需投入1000萬元，而該市經(jīng)營同類商業(yè)項目的每平方米營業(yè)面積的正常年利潤為600元；第4層出租開酒樓，可出租面積占該層建筑面積的70%，每平方米出租面積的月租金為50元，出租人每年需支付8萬元的運營費用；5～10層為用于出租的辦公用房，每層共20間，當(dāng)?shù)赝愅瑱n次辦公用房每間每月租金1800元，出租率為80%，出租人需承擔(dān)相當(dāng)于租金收入10%的運營費用；11～24層為商品住宅，其中11層以每平方米建筑面積3800元的優(yōu)惠價格售給公司員工，其他層則平均以每平方米建筑面積4200元對社會售出，當(dāng)?shù)赝愅瑱n次商品住宅的售價為每平方米建筑面積4000元。試評估該房地產(chǎn)銷售招租完畢時的市場價值（設(shè)資本化率分別為商場10%，酒樓8%，辦公樓7%）。

參考答案：（1）運用收益法有限年公式求取房地產(chǎn)價格，其公式為：

（2）各層建筑面積=4000×6/24=10...

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5.問答題6年前甲公司提供一宗40年使用權(quán)的出讓土地與乙公司合作建設(shè)一辦公樓，總建筑面積3000m²，于4年前建成并投入使用，辦公樓正常使用壽命長于土地使用年限。甲、乙雙方當(dāng)時合同約定，建成投入使用后，其中的1000m²建筑面積歸甲方，2000m²建筑面積由乙方使用15年，期滿后無償歸甲方?，F(xiàn)今，乙方欲擁有該辦公樓的產(chǎn)權(quán)，甲方也愿意將其產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓給乙方。試估算乙方現(xiàn)時應(yīng)出資多少萬元購買甲方的權(quán)益。據(jù)調(diào)查得知，現(xiàn)時該類辦公樓每平方米建筑面積的月租金平均為80元，出租率為85%，年運營費用約占年租賃有效毛收入的35%，資本化率為10%。

參考答案：（1）計算辦公樓現(xiàn)值
①辦公樓整體年凈收益=80×3000×85%×（1-35%）×12=159.12（萬元）...

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