什么是選取可比實(shí)例的分配法？

甲房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)（以下簡稱甲機(jī)構(gòu)）于2007年8月出具了一份房地產(chǎn)抵押估價報告，銀行據(jù)此發(fā)放了抵押貸款。2009年1月，因借款人不能如期償還貸款，處置該抵押房地產(chǎn)時實(shí)現(xiàn)的價格比甲機(jī)構(gòu)當(dāng)時的評估價值低很多，銀行認(rèn)為甲機(jī)構(gòu)存在高估，并委托乙房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)對甲機(jī)構(gòu)2007年8月出具的估價報告進(jìn)行復(fù)核估價。請問：（1）復(fù)核估價時應(yīng)如何確定估價時點(diǎn)、估價對象狀況及房地產(chǎn)市場狀況？（2）復(fù)核估價的估價目的和價值定義應(yīng)如何表述？2．甲公司為購買某在建工程項(xiàng)目委托乙房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)評估其市場價值，估價結(jié)果為7500萬元。購得該項(xiàng)目后，甲公司對原設(shè)計方案進(jìn)行了修改并取得了政府主管部門的批準(zhǔn)。該項(xiàng)目重新開工半年后，甲公司為籌措資金擬以該在建工程向銀行申請抵押貸款，委托丙房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)評估其抵押價值，估價結(jié)果為9000萬元。請問：若上述兩個估價結(jié)果均是合理的，產(chǎn)生兩者差異的原因有哪些？3．某城市規(guī)劃建設(shè)一條環(huán)城公路，經(jīng)過某商品住宅小區(qū)南側(cè)。該小區(qū)已建成使用3年，共有15幢多層住宅樓，總建筑面積為14000m2。建設(shè)環(huán)城公路需占用該小區(qū)500m2綠地，并拆除一幢面積為900m2的住宅樓。政府?dāng)M按規(guī)定進(jìn)行有關(guān)補(bǔ)償和賠償，委托房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估。請問：理論上政府補(bǔ)償和賠償?shù)膬?nèi)容應(yīng)包括哪些方面？

建筑物經(jīng)濟(jì)壽命結(jié)束的時間與土地使用年限屆滿的時間不一致時，收益期限應(yīng)如何確定？

由營業(yè)收入計算凈收益為什么要扣除歸屬于其他資本或經(jīng)營的收益？

交易實(shí)例房地產(chǎn)、類似房地產(chǎn)、可比實(shí)例房地產(chǎn)、估價對象房地產(chǎn)四者的含義及其之間的異同點(diǎn)是什么？

什么是資本化率？資本化率與報酬率的區(qū)別與相互間關(guān)系是什么？

計算房地、土地、建筑物重新購建價格的思路分別是什么？

將未來每年基本不變的凈收益轉(zhuǎn)換為未來每年不變的凈收益應(yīng)采用何種方法？應(yīng)采用"未來數(shù)據(jù)資本化公式法"。它是通過調(diào)查，預(yù)測估價對象未來若干年（如來3年或5年）的凈收益，然后利用報酬資本化法公式演變出的等式（略）來求取A（可視為一種加權(quán)算術(shù)平均數(shù)）。

某城市舊城區(qū)有一閑置的2層居住小樓，獨(dú)門獨(dú)院，請寫出用收益法評估時的估價技術(shù)路線。

有人提出比較法的評估結(jié)論最接近實(shí)際，成本法的評估結(jié)論通常偏低，收益法的評估結(jié)論通常偏高，這種說法對嗎？為什么？