房地產(chǎn)估價(jià)師不同目的房地產(chǎn)估價(jià)問答題每日一練(2019.01.14)

（改錯(cuò)題）某商務(wù)寫字樓建筑面積11000m²，可租售面積8000m²，土地使用年限40年，從2008年7月1日起計(jì)，土地面積是3000m²。當(dāng)?shù)卣Ｔ伦饨馂?0元／（月·m²），正常出租率90%，大樓正常管理運(yùn)營(yíng)每月總費(fèi)用占當(dāng)月租金收入的20%。經(jīng)調(diào)查附近40年使用年限同樣性質(zhì)用地的當(dāng)前地價(jià)為8000元/m²，土地報(bào)酬率為6%，建筑物的報(bào)酬率為10%，業(yè)主欲投保，請(qǐng)?jiān)u估其在2012年7月1日的保險(xiǎn)價(jià)值。
估價(jià)計(jì)算如下：
1．有效毛收入=11000×90×90%×12=10692000（元）

2．總費(fèi)用=8000×90×12×20%=1728000（元）
3．寫字樓經(jīng)營(yíng)凈收益=10692000-1728000=8964000（元）