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問答題簡述市場比較法的使用范圍？

參考答案： 1）主要用于不動產(chǎn)市場發(fā)達、有充足的具有替代性的比較實例的地區(qū)。
2）適用于交易性不動產(chǎn)。
3）用于...

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1.問答題簡述市場比較法的使用條件？

參考答案：

1）要有充足的市場交易資料。
2）比較實例與估價對象具有相關性和替代性

2.問答題簡述市場比較法的特點？

參考答案：

1）具有現(xiàn)實性、有較強的說服力。
2）在非正常市場情況下，比準價格往往偏離收益價格。
3）要求估價人員具有較高的素質(zhì)。

3.問答題某出租的寫字樓，使用面積為3000m²，收益年限為45年，空置率為20%，未來3年每平方米使用面積的租金（含物業(yè)服務費用）分別為360元、400元、330元，同擋次寫字樓的年物業(yè)服務費用為每平方米使用面積36元，除物業(yè)服務費用之外的其他運營費用為租金（不含物業(yè)服務費用）的25%。假設該寫字樓未來每年的凈收入益基本上固定不變，報酬率為9%。請利用“未來數(shù)據(jù)資本化公式法”求取該寫字樓的凈收益并計算其收益價格。

參考答案：（1）計算未來3年的凈收益
①未來第一年的凈利益：
（360-36）×（1-20%）×（1-25%）...

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4.問答題某商場的土地使用年限為40年，從2001年10月16日起計。該商店共有兩層，每層可出租面積各為300m²，一層于2002年10月16日租出，租賃期限為5年，可出租面積的月租金為200元/m²，且每年不變；二層目前暫空置。附近類似商場一、二層可出租面積的正常月租金分別為180元/m²和160元/m²，運營費用率為20%。該類房地產(chǎn)的報酬率為10%。試測算該商場2005年10月16日帶租約出售時的正常價格。

參考答案：該商場2005年10月16日帶租約出售時節(jié)正常價格測算如下：
（1）商場一層價格的測算：
租賃期限內(nèi)...

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5.問答題6年前，甲公司提供一宗1hm²、土地使用年限為50年的土地，乙公司出資300萬元人民幣，合作建設9000m²建筑面積的房屋。房屋建設期為2年，建成后，其中3000m²建筑面積劃歸甲公司所有，6000m²建筑面積由乙公司使用20年，期滿后無償歸甲公司所有?，F(xiàn)今，乙公司有意將使用期滿后的剩余年限購買下來，甲公司也樂意出售。但雙方對價格把握不準并有爭議，協(xié)商請一家專業(yè)房地產(chǎn)估價機構(gòu)進行估價。據(jù)調(diào)查得知，現(xiàn)時該類房地產(chǎn)每平方料建筑面積的月租金為120元，出租率為85%，年運營費用約占年租賃有效毛收入的35%，報酬率為12%。

參考答案：據(jù)題意本題的估價對象是未來16年后的28年的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)在今天的價值。這里采用收益還原法進行估價。
...

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