當(dāng)估價(jià)對(duì)象具有潛在的開發(fā)價(jià)值時(shí)，假設(shè)開發(fā)法幾乎是最主要且最實(shí)用的估價(jià)方法。（）

從理論上講，靜態(tài)分析法測(cè)算的結(jié)果比較精確，而動(dòng)態(tài)分析法由于預(yù)測(cè)十分困難，因此結(jié)果比較粗糙。（）

某在建工程的土地使用權(quán)是2004年12月31日通過出讓方式獲得的，用途為商業(yè)，土地使用期限為40年，土地面積為700m2，容積率為15，土地取得費(fèi)用為80萬元，已付清。從獲得土地使用權(quán)至正式動(dòng)工。時(shí)間為1年。該工程正常施工期（不含裝修）為2年，建安成本為每平方米建筑面積2300元，管理費(fèi)用為建安成本的3%。至2007年6月30日已完成主體結(jié)構(gòu)，且已投入總開發(fā)成本的55%，剩余費(fèi)用在施工期內(nèi)均勻投入，折現(xiàn)率為13%。該在建工程建成后的最佳用途為餐館，建成時(shí)即投入40萬元花一年時(shí)間裝修（假定裝修費(fèi)用支出發(fā)生在該年末）。然后出租營(yíng)業(yè)。預(yù)計(jì)第一年正常凈收益為60萬元，此后每年凈收益以15%的比率增長(zhǎng)，為保持這種正常收益增長(zhǎng)，需要每隔4年在該年末進(jìn)行一次大裝修，正常大裝修費(fèi)用為40萬元，當(dāng)年凈收益未扣除大裝修費(fèi)用。該類餐館的報(bào)酬率為15%。按當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目（包括在建工程）在轉(zhuǎn)讓交易過程中，買方按售價(jià)的3%繳納有關(guān)稅費(fèi)，同類房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的銷售費(fèi)用和銷售稅費(fèi)分別為售價(jià)的2%和6%。請(qǐng)利用上述資料用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法測(cè)算該在建工程2007年6月30日的正常購(gòu)買總價(jià)。

資金的時(shí)間價(jià)值是同量資金在兩個(gè)不同時(shí)點(diǎn)的價(jià)值之差，用絕對(duì)量來反映為"利率"，用相對(duì)量來反映為"利息"。（）

假設(shè)開發(fā)法也稱為剩余法、預(yù)期開發(fā)法。（）

后續(xù)必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)=后續(xù)開發(fā)成本+后續(xù)管理費(fèi)用+后續(xù)銷售費(fèi)用+后續(xù)投資利息+后續(xù)銷售稅費(fèi)+后續(xù)開發(fā)利潤(rùn)。（）

假設(shè)開發(fā)法最基本的公式為：待開發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值=開發(fā)完成后的價(jià)值+后續(xù)必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)。（）

在選取最佳的開發(fā)利用方式中，最重要的是選取最佳用途。選取最佳用途要考慮該地塊位置的可接受性及這種用途的現(xiàn)實(shí)社會(huì)需要程度和未來發(fā)展趨勢(shì)。（）

投資者購(gòu)買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)，通常是根據(jù)當(dāng)?shù)氐囊?guī)定，按待開發(fā)房宅產(chǎn)價(jià)值的一定比率測(cè)算。（）

某舊廠房的土地面積4000m2，建筑面積6000m2。根據(jù)其所在地點(diǎn)和周圍環(huán)境，適宜裝修改造成寫字樓出租，并可獲得政府主管部門批準(zhǔn)，但需補(bǔ)交樓面地價(jià)為500元/mm2的地價(jià)款，同時(shí)取得50年的土地使用權(quán)。預(yù)計(jì)裝修改造期為一年，裝修改造費(fèi)為每1m2建筑面積1000元（裝修改造費(fèi)均勻投入，視同發(fā)生在裝修改造期中）。估計(jì)該寫字樓裝修改造完成后即可全部租出，可出租面積為建筑面積的70%；附近同檔次寫字樓每1m可出租面積的年租金為1000元，出租的成本及稅費(fèi)為年租金的40%，報(bào)酬率為8%。購(gòu)買該舊廠房買方需要繳納的稅費(fèi)為舊廠房?jī)r(jià)格的4%。試?yán)蒙鲜鲑Y料估算該舊廠房現(xiàn)狀下的正常購(gòu)買總價(jià)（采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法，折現(xiàn)率為8%）。