房地產(chǎn)估價(jià)師主要估價(jià)方法在房地產(chǎn)估價(jià)中的運(yùn)用問答題每日一練(2019.01.10)

來源：考試資料網(wǎng)

1.問答題某地塊土地使用權(quán)擬采用招投標(biāo)形式出讓，該地塊為某市區(qū)中的熟地，其用途為商業(yè)、辦公及公寓住宅的綜合樓，土地使用年限為50年。某開發(fā)公司擬出資受讓該地塊土地使用權(quán)，然后進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)并出售，現(xiàn)其委托評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估其投標(biāo)的報(bào)價(jià)。問該報(bào)價(jià)應(yīng)采用何種估價(jià)方法為宜？在評(píng)估過程中還可以使用哪些估價(jià)方法？

參考答案：評(píng)估機(jī)構(gòu)為開發(fā)商投標(biāo)報(bào)價(jià)，對(duì)該地塊最適宜用假設(shè)開發(fā)法，即將估價(jià)對(duì)象預(yù)期開發(fā)完成后的價(jià)值（樓價(jià)），減去后續(xù)必要支出及應(yīng)得利...

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2.問答題基于租賃收入與基于營(yíng)業(yè)收入計(jì)算凈收益之間有什么區(qū)別？

參考答案：基于營(yíng)業(yè)收入計(jì)算凈收益與基于租賃收入的凈收益測(cè)算主要有如下兩個(gè)方面的不同：一是潛在毛收入或有效毛收入變成了經(jīng)營(yíng)收入，二是...

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3.問答題計(jì)算房地、土地、建筑物重新購(gòu)建價(jià)格的思路分別是什么？

參考答案：計(jì)算房地的重新購(gòu)建價(jià)格有兩大路徑：一是模擬房地產(chǎn)開發(fā)商的房地產(chǎn)開發(fā)過程，采用成本法來計(jì)算；二是先計(jì)算土地的重新購(gòu)建價(jià)格，...

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4.問答題實(shí)際收益與客觀收益的含義、區(qū)別及其運(yùn)用是什么？

參考答案：房地產(chǎn)的收益可分為實(shí)際收益和客觀收益。實(shí)際收益是在現(xiàn)狀下實(shí)際取得的收益，一般來說它不能直接用于估價(jià)。因?yàn)榫唧w經(jīng)營(yíng)者的經(jīng)營(yíng)...

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5.問答題建筑物經(jīng)濟(jì)壽命結(jié)束的時(shí)間與土地使用年限屆滿的時(shí)間不一致時(shí)，收益期限應(yīng)如何確定？

參考答案：對(duì)于土地與建筑物合成體的估價(jià)對(duì)象，取建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命和土地使用權(quán)剩余期限中短者為收益期限。如果是建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命晚...

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